“INVESTASI”, di era jaman sekarang kata tersebut kayaknya sudah menjadi kebutuhan segolongan besar orang untuk keperluan masa depannya. Kalau dalam tulisan kemarin penulis sudah coba berikan contoh investasi dalam bentuk pembuatan badan usaha yang berbadan hukum maupun tidak untuk mendukung kegiatan usahanya yang dapatlah dikatakan sebagai “soft investasi”, investasi ini memang memerlukan modal dan tingkat kemampuan me-managed suatu permasalahan, maupun tingkat kemampuan kepemimpinan disamping kekuatan jiwa usahanya.
Ada investasi lain yang juga menarik dan sering dilakukan orang karena nilainya yang tidak pernah turun bahkan cenderung selalu mengalami kenaikan, bahkan bila nilai emas turunpun, investasi ini belum pernah goyah, lalu investasi apakah itu?, penulis sebut saja “hard investasi” karena bentuknya adalah “Tanah/Rumah”. Dikatakan hard investasi, dimana membeli tanah adalah impian setiap orang entah itu dengan tujuan untuk dibangun rumah pribadi, membuka usaha atau sekadar berinvestasi. karena dalam hukum, “Tanah/Rumah” dikategorikan Fixed Asset.
Ketika seseorang itu dianggap sudah mapan, seberapa besar pun uang yang dimilikinya akan terasa belum lengkap jika belum memiliki tanah sendiri. Artinya, tanah sudah menjadi prioritas utama bagi semua orang. Terlebih bila orang tersebut sudah berkeluarga atau sudah sekian lama mengontrak di atas tanah milik orang lain.
Namun rekan, jangan tergoda terlebih dahulu akan nilai investasi yang menggiurkan, karena kesalahan ataupun keteledoran kita dalam membeli tanah, akan membuat / menjadikan permasalahan hukum, yang apabila tidak terdapat titik temu maka penyelesaian permasalahan akan memakan waktu lama bahkan cenderung berlarut larut dalam proses peradilannya, sehingga bukanya mendapatkan keuntungan tapi malah menjadi tekor.
Untuk hal tersebut kali ini penulis coba memberikan beberapa kiat, cara maupun langkah-langkah dalam membeli tanah/rumah.
- Membeli tanah/rumah, tidak sama seperti ketika kita membeli barang-barang kebutuhan lainnya. Di sini, kita dituntut untuk lebih teliti karena tanah merupakan aset berharga yang tidak bisa dicairkan dengan cepat, dank arena prosses pelaksanaan jual belinya adalah sepesifik maka diperlukan kehati-hatian rekan semua.
Untuk itu, ada banyak pertimbangan yang harus kita lakukan sebelum melakukan jual-beli tanah/rumah. Jika tidak, tahu sendiri risiko besar yang akan menimpa pada diri kita, tertipu dan sebagainya.
Anda yang baru pertama kali mau membeli tanah pasti bingung bagaimana caranya. Nah, sebagai gambaran, berikut ini adalah beberapa TIPS sebelum Anda membeli tanah/rumah:
MEMBELI DARI DEVELOPER
v Membeli Tanah/Rumah dari pengembang keuntungannya adalah surat-surat yang akan kita miliki adalah relative aman, karena pengembang untuk memperoleh tanah melalui proses administrasi hukum yang banyak, yaitu harus mempunyai amdal, advis planning, ijin prinsip, ijin lokasi yang sampai pada akhirnya terbitlah sertifikat induk yang berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Namun kemungkinan lokasi yang ada saat ini biasanya sudah jarang/ tidak dalam / tengah kota, namun bagaimanapun juga akses-akses ke pusat bisnis biasanya masih bagus.
MEMBELI DARI PERORANGAN
Karena membeli tanah/ rumah melalui pengembang tingkat resikonya adalah rendah maka penulis coba berikan “TIPS” untuk membeli tanah yang secara langsung dari pemilik maupun kuasa pemilik tanah/rumah, sebagai dibawah ini :
1. Lokasi tanah harus strategis, hindari membeli tanah dekat dengan kuburan, sungai, pabrik, tempat pengolahan sampah, jalur listrik tekanan tinggi atau sutet, dan sebagainya. sebaliknya, carilah tanah yang dekat dengan lingkungan strategis, missal dekat jalan raya, perbelanjaan (bukan pasar), dan sebagainya, jika ingin harga tanah itu melambung dengan cepat.atau kita coba lihat di dinas tata kota tentang tata letak maupun rencana peruntukkan tanah yang akan kita beli, jangan sampai dibeberapa tahun kemudian ternyata tanah/rumah yang kita beli digusur kamtib karena peruntukannya sebagai jalur hijau atau sarana jalan;
2. Rekan perlu waspada dan hati-hati bela mendapatkan penawaran tanah yang sangat murah atau jauh dibawah NJOP, kalau belum dipastikan status kepemilikkanya, karena tanah yang bersengketa sering harganya adalah harga “likuidasi” bukan harga pasar. Jika ingin mendapatkan tanah murah, Anda bisa mencari orang yang benar-benar sedang membutuhkan uang. Namun, tentu saja Anda harus bersabar.
3. Usahakan jangan bertransaksi kepada calo. Sebisa mungkin Anda harus mengetahui identitas pemilik tanah tersebut. Jika ini terpaksa dilakukan, mintalah untuk bertemu kepada pemiliknya langsung agar bisa kenal lebih dekat. Hal ini diperlukan untuk menghindari penipuan.
4. Periksalah sertifikat tanah itu dengan seksama. Jika masih ragu, Anda bisa meminta bantuan Notaris/PPAT di wilayah keberadaan tanah untuk mengetahui keabsahan sertifikat tersebut. Atau kalau rekan memang ingin meyakinkan sendiri bisa datang langsung ke BPN dengan membawa copy sertifikat (bila tanah sudah bersertifikat, biasanya asli sertifikat tidak diberikan oleh pemilik/calo), sebagi dasar pengajuan rekan mengajukan Surat Keterangan Pendaftaran Tanahnya (SKPT) di Kepala Kantor BPN, sekalian mengajukan Chek Fisik atas tanah/rumah.
Fungsi dari pengajuan SKPT maupun chek Fisik adalah untuk mengetahui ada tidaknya sengketa tanah, karena tanah yang dalam sengketa pasti dari pihak lawannya akan memblokir tanah tersebut;
5. Apabila sudah bertemu dengan pemiliknya, lakukan tawar menawar. Jangan terlalu cepat melakukan transaksi, lakukan tarik ulur untuk mendapatkan harga terbaik. Sekalian pelan-pelan rekan selidiki riwayat tanah tersebut dengan cara demikian :
SERTIFIKAT | NON SERTIFIKAT |
1. Lihat nama pemilik sertifikat, apakah sesuai dengan KTP penjual atau tidak, jika tidak mintalah bukti peralihan haknya, apakah berupa akta jual beli, PPJB, fatwa waris, ataukah surat Kuasa menjual. 2. Dihalaman kedua sertifikat di bawah nama pemilik, apabila sertifikat berupa HGB, Hak Pakai, pasti ada masa berlakunya, coba lihat sampai kapankah berahkirnya, karena pengajuan/ perpanjangan HGB harus diajukan dua tahun sebelum masanya habis. Keterlamabatan akan mempersulit kita sendiri. 3. Lihat luas tanahnya, dibandingkan dengan Bukti Pajaknya apakah ada perbedaah. 4. Mintalah 10 tahun rerakhir copy PBB nya, bila melebihi tiga tahun nanti akan mempersulit dalam proses balik nama dan resiko ada denda pajaknya, Notaris/PPAT pun nanti akan memintanya. 5. Chek dilapangan, mengenai penguasaan tanah di lapangan apakah ada penghunian liar, chek batas-batas tanahnya, tanya lingkungan sekitar mengenai tanah/rumah yang akan di beli. | 1. Mintalah bukti kepelikan tanahnya : a. Kekitir, girik, pethuk leter c, surat eigendom; b. Lihat urutan kepemilikannya dari pethuk sampai dengan nama penjual sekarang apa bukti kepemilikannnya. 2. Bila tanah tersebut sudah AJB tapi belum nama si penjual berpotensi menjadi double tax, 3. Jangan terjebak harga tanah dikalikan luas Luas tanah yang tersebut dalam surat girik, karena luasan tanah yang belum bersertifikat akan berpotensi berkurangnya luas tanah setelah diukur kembali oleh BPN. 4. Lihat PBB nya atas nama siapa, kalau berbeda dengan girik atau nama penjual harus segera diklarifikasi dan diminta bukti peralihannnya. 5. Chek dilapangan, mengenai penguasaan tanah di lapangan apakah ada penghunian liar, chek batas-batas tanahnya, tanya lingkungan sekitar mengenai tanah/rumah yang akan di beli. |
6. Jika sudah ada kesepakatan, lakukan transaksi di depan notaries/PPAT yang sudah ditunjuk bersama. Mintalah kepada notaris untuk dibuatkan kuitansi pembayaran yang sah, yang sudah ditandangani bersama. Apabila, pelunasan tanah dilakukan secara bertahap bergantung pada kesepakatan awal, maka mintalah notaries membuat Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) dan surat kuasa untuk menjual dan memproses balik nama. Yang mana sebelum Akta-akta dibuat Notaris akan menegcek terlebih dahulu semua kebenaran dokumen huku tanah yang akan dijual.
7. Biaya balik nama biasanya dibebankan kepada pembeli, namun biaya-biaya yang lain seperti pelunasan pajak tanah yang belum dibayar dibebankan kepada penjual.Setelah semua proses selesai, Anda tinggal menunggu sertifikat tanah jadi. Kira-kira membutuhkan waktu kurang lebih 3 bulan. Biaya pembuatan sertifikat, setiap notaris mempunyai perhitungan sendiri bergantung luas tanah yang Anda beli.
8. Biaya- biaya yang akan dikenakan dalam pembelian tanah adalah :
a) Penjual akan dikenakan Pajak Penjualan yang di hitung 5% (harga jual – batas NJOP setempat) tidak boleh kurang dari nilai NJOP.
b) Pembeli akan dikenakan Pajak Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) besarnya 5% kali harga tanah, tapi tidak boleh kurang dari NJOP.
c) Biaya pengukuran tanah, kordinasi dengan notaris saja biar agak simple, (atau mau mengajukan sendiri ke BPN)
d) Biaya balik nama dengan Notaris, biasanya itemnya bermacam-macam tapi yang inti adalah biaya Akta Jual Beli, pengukuran tanah, dan pajak (pajak penjualan/BPHTB, tunggakan pajak). Nah untuk AJB dan Pengukuran bisa dinegosiasikan.
Demikian rekan sedikit “TIPS”, seperti biasa bila dalam segi teknis pelaksanaanya, rekan memerlukan advis atau saran, maka pertanyaan dapat di email ke alamat Redaksi, dan akan kami balas melalui redaksi, monggo berinvestasi.
